近期，“韩国房价暴跌”的消息引发了极大关注。根据《亚洲日报》的报道，2023年以来，韩国公寓、多户型住宅等共同住宅公示价格较2022年平均下降18.63%，降幅创下历史新高。不过，也有媒体在实地调查时发现，韩国房价波动的幅度被舆论夸大，但其独有的全租房模式正在经历一场信任危机。
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为此，《》记者采访了在韩国留学多年的留学生，与其聊了聊关于韩国全租房、月租房、韩国生活成本以及社会文化等方面的话题。
“房价确实受到关注”
嘉诺（化名）已经在韩国留学了近7年。“我自己也是留学生，说实话对于韩国房价的关注并不多。不过，NAVER（韩国最大的搜索引擎）上近期的确有韩国房价的新闻报道。”嘉诺对《》记者说。
嘉诺在搜索了相关关键词后，发现排在前列的新闻是韩国本土媒体在2023年2月底发布的一则房价文章，搜索页面显示：“韩国房地产院周价格走势，首尔房价比4年前下跌2.1%。”嘉诺常年居住在韩国釜山，其对记者说：“首尔的房价应该是韩国最高的。”
如此看来，韩国首尔的房价的确出现了调整，但整体的调整幅度或许在可控范围之内，似乎没有出现“暴雷”的现象。不过，韩国房价的确出现了连续下跌。韩国房地产委员会发布的数据显示，2023年4月份，韩国全国房价指数环比下跌0.47%，为连续第11个月出现下跌。
值得关注的是，早在2022年5月份之前，根据多篇公开报道，韩国房价曾经连续上涨了32个月。2021年，韩国房价涨幅达到15.9%。一轮暴涨之后，韩国的房价攀登到了全球前列。Numbeo、泽平宏观发布的数据资料显示，2022年，首尔市中心的房价达到15万元/平米（以下经济数据均以“人民币”为单位）左右，外围区房价也接近8万元/平米。
“买不起，太贵了，像我们留学生的话基本上全部都是采用月租房的形式来解决居住问题，留学生我没有见过在韩国买房子的。”嘉诺对《》记者说。
败在“全租房”？
《》记者注意到，韩国此轮房地产行情的主角是“全租房”。“很神奇，我觉得是很特别的一种租赁模式。”嘉诺对《》记者说。
“举例来说，全租房就是租客向房东一次性支付一两百万元的价格，然后可以一直在房子里居住。等到三四年之后，房东会全额返还租客此前支付的金额，然后租客退租，但在居住全程中不需要再缴纳房租。”嘉诺说，“就像免费住了好几年的房子一样。”
国泰君安证券发布的研报显示，全租房是一种介于月租和所有权之间的选择，在租约的最开始，租户需要缴纳当前房产市场价值50%至80%（具体由合约双方协议）的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其他租金，合约通常为2年，并且可再续约2年，房东需在合约期满后退还所有押金。
值得关注的是，租约期间，押金的利息收入与租户无关，归房东所有，房东可将其作为收入。“房东可以拿着租客的钱去投资，这种房屋租赁模式在韩国很火，我自己认识的教授就是租了全租房。”嘉诺对《》记者说。
公开资料显示，全租房的起源可以追溯到一个多世纪之前，但是流行于20世纪末。国泰君安证券在研报中表示，2008年金融危机过后，韩国央行大幅下调基金利率。而全租房可以使租户通过银行贷款用低于普通房租的成本住进同级别的住宅，房东则可以收取大额押金投资资本市场，银行则从中收取利差，全租房使得韩国经济出现“三赢”的局面。
但是，随着韩国央行加大利率，“贷款租赁全租房比月租房更划算”这一优势逐渐消退。根据Korea Real Estate Board发布的数据，2022年下半年，全租房价格下跌态势明显，月租房的数量开始超越全租房，这一节点与上文提到的韩国房价开始下行相同。
谈及全租房的风险时，嘉诺对《》记者说：“我个人感觉全租房还是很安全的。因为租户和房东之间是通过不动产中介进行交易的，是有机构保障的。”嘉诺表示，韩国不动产交易中介遍地开花，“我家周围就有好几个品牌的不动产交易门店”。但是，嘉诺说；“从性质上来看，不动产交易机构类似于公司，应该没有相关的政府机构背景。”
但在全租房盛行的模式下，韩国房地产贷款逾期率不断上升。根据此前路透社的报道，韩国在不断实行紧缩的货币政策，从2021年8月份至2023年1月份，韩国央行多次上调基准利率，累计加息300个基点，达到3.5%。
不断加息对于房贷人并不友好，也使得暗藏在水下的金融风险开始暴露。6月12日，韩国央行行长李昌镛表示，韩国房地产贷款逾期率正在增加，需要密切关注相关的金融风险，2023年可能制定更复杂的货币政策以防范和应对风险。反映到全租房上，则是开始有房东无法按期偿还租户的押金。
李昌镛直言，政府应寻求逐步实施家庭债务去杠杆化的中长期计划。国际金融研究所发布的报告显示，韩国2023年第二季度家庭债务占GDP的比重达到104.3%，近3/4的家庭财富与房地产关系密切。
人口问题拖累地产？
和嘉诺一样的大批在韩留学生们则是普遍选用月租的方式来进行住房租赁。嘉诺对《》记者说：“我在釜山市中心租了房子，房屋租金是2400元/月，面积是15平米带有独立厨卫的开间公寓，每个月水电网费等需要花费300元左右。”
嘉诺表示，其租赁的房子在价格上已经“不算便宜”。“而且韩国的物价比较高，房租加上生活费每个月大概6000元至7000元，但是这个水平只能达到一个日常生活的状态，没有多余的钱可以出去社交或者买衣服等。”嘉诺说。
值得关注的是，嘉诺表示，或许是社会文化层面的不同，韩国人包括留学生在租房时普遍会选择面积较小的开间公寓，鲜少有人会选择和其他人合租较大的户型。“韩国这种单身公寓产品非常多，我们学校周边都是这种户型。韩国的社会文化好像就是人人都需要独处空间。”嘉诺对《》记者说。
有研究认为，户型设计和房价走势与人口的变动有关。安邦智库研究员周超公开发文表示，韩国房价下跌的根本原因在于韩国整体的人口走势。6月16日，韩国统计厅发布的数据显示，2070年，韩国75岁以上人口将占总人口的3成以上。
“我记得我2016年来韩国上语言班的时候，有好几个老师已经30多岁了，但是依旧没有结婚。到现在，这种低结婚率和低生育率的现象只能是说更严重了。”嘉诺对《》记者表示。
值得关注的是，知名经济学家任泽平也曾提出“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”的观点。5月底，《人物》曾发表了一篇题为“为什么现在的年轻人都不生孩子了？”的文章，与携程集团的联合创始人、人口学家梁建章展开了一场中国生育问题的对话。
梁建章表示；“生育率下滑惯性有一定恶性循环的作用。如果社会都习惯了没有小孩或者只生一个小孩，那对多孩家庭就不会那么友好，房子只造小户型，酒店也不会提供很多家庭的房间。”中国的人口学家道明了人口与房屋户型设计之间的关系。
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